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2020-05-31 17:27:14 來源: 中國證券報 閱讀(du)量︰次
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摘要(yao)︰ 樓(lou)市限售政策再出江湖。甦州5月11日(ri)晚間加碼調控(kong)政策,宣(xuan)布(bu)在部(bu)分熱點區域實施3-5年的(de)限售,同時(shi)將房企(qi)土拍報價與預售條件掛(gua)鉤。值得關注的(de)是,限售政策已經數(shu)月未在地方調控(kong)政策中出現,這顯示出當(dang)地控(kong)制房kang)夭/div>

    樓(lou)市限售政策再出江湖。甦州5月11日(ri)晚間加碼調控(kong)政策,宣(xuan)布(bu)在部(bu)分熱點區域實施3-5年的(de)限售,同時(shi)將房企(qi)土拍報價與預售條件掛(gua)鉤。值得關注的(de)是,限售政策已經數(shu)月未在地方調控(kong)政策中出現,這顯示出當(dang)地控(kong)制房kang)夭榷鵲de)決心。業(ye)內(na)普遍預期,個別市場火熱的(de)城(cheng)市未來不(bu)排除(chu)加碼調控(kong)的(de)可能性,但(dan)保持房kang)夭諧 榷  zhan)仍是主基(ji)調,一些城(cheng)市xie)飼俺魷殖山渙可shang)漲的(de)“小陽春”現象,基(ji)本無入(ru)夏(xia)可能。

  雙端松動引躁動

  如果(guo)說2018年年底房企(qi)債券市場融資出現逐(zhu)步放松跡象,2019年年初以來則是房企(qi)融資成sha)靜bu)斷下(xia)降。房企(qi)均抓緊(jin)難得的(de)窗口期大舉融資。數(shu)據顯示,一季度40家ye)湫蛻shang)市房企(qi)融資總額(e)2458億(yi)元,遠(yuan)超2017年和2018年同期,其(qi)中3月lu)蕕?氯謐識e)1024億(yi)元,為2017年11月以來新高。中國證券報記者(zhe)了(liao)解到(dao),主流房企(qi)境外(wai)融資成sha)揪%-8%,境內(na)融資的(de)公司債均在5%以內(na),較2018年年底融資成sha)久饗韻xia)降。進入(ru)4月,中國恆大和融創等企(qi)業(ye)均推出數(shu)百億(yi)規模的(de)融資計劃。

  盡管多數(shu)融資用途是借(jie)新還(huai)舊,但(dan)多位房企(qi)人士表示,土lian)卮 甘欠科qi)業(ye)績的(de)基(ji)礎(chu),一旦解決了(liao)債務和現金流壓力,房企(qi)總是會大舉拿地。中原地產首席分析師張(zhang)大偉表示,房企(qi)現階段的(de)競爭仍是規模決定一切,因此房企(qi)具有持續拿地的(de)動力,尤其(qi)是中小型房企(qi),窗口期拿地反(fan)而更(geng)加激進。

  個人si)悍糠矯媯 泄?  欽zhe)了(liao)解到(dao),今年以來,房kang)夭an)揭貸(dai)款(kuan)尤其(qi)是商業(ye)按(an)揭貸(dai)款(kuan)發放速度較去年有所加快。部(bu)分銀行如匯豐(feng)銀行等外(wai)資銀行對滿(man)足(zu)一定條件的(de)客戶提供(gong)更(geng)低的(de)按(an)揭利率。此外(wai),部(bu)分信貸(dai)資金也(ye)有所放松。此前有某上(shang)市銀行信貸(dai)專員(yuan)持續多次向記者(zhe)推銷該行消費貸(dai)產品,額(e)度為30萬元,年化(hua)利率約為6%。該專員(yuan)對記者(zhe)表示,一旦獲批,現金將直接打入(ru)賬戶。當(dang)記者(zhe)詢(xun)問該專員(yuan)是否需要(yao)提供(gong)相應消費憑據時(shi),該專員(yuan)僅表示,建(jian)議留存備查而非強kang)鞅匭  gong)。記者(zhe)了(liao)解到(dao),在2017年,消費貸(dai)年化(hua)利率一度超過7%,且申請者(zhe)只能拿到(dao)消費xun)e)度而並非現金。

  調控(kong)重回高密度

  近期房kang)夭 kong)政策出台密度再度上(shang)升。中原地產研究中心統計數(shu)據顯示,今年4月以來,各(ge)地針對房kang)夭鎏  kong)措施累(lei)計超過60次。而3月lu)萑quan)國各(ge)地僅發布(bu)房kang)夭 kong)政策15次。

  從(cong)各(ge)地細則來看(kan),4月上(shang)旬(xun),合肥(fei)、廣州等地的(de)政策主要(yao)聚焦于(yu)公積金的(de)規範使用以及公告供(gong)地計劃,對市場尤其(qi)是購房者(zhe)的(de)預期影(ying)響不(bu)大。而4月下(xia)旬(xun)以來,尤其(qi)是住房和城(cheng)鄉建(jian)設部(bu)針對當(dang)前部(bu)分房價、地價波(bo)動幅(fu)度較大的(de)城(cheng)市下(xia)達(da)了(liao)預警提示後,部(bu)分城(cheng)市調控(kong)力度陡然(ran)加大。其(qi)中,長沙宣(xuan)布(bu)從(cong)4月22日(ri)起(qi),停止執行對家庭第二(er)套改善(shan)性住房kang)鈉跛shui)優惠(hui)政策,該舉動被視you) 虺捶空zhe)發出明確信號。石(shi)家莊全(quan)市暫停公積金貸(dai)款(kuan),並對離婚一年內(na)的(de)人士實施差別化(hua)信貸(dai)政策。“這些政策對市場的(de)影(ying)響尤其(qi)是購房者(zhe)的(de)預期影(ying)響很大。”一位長沙房企(qi)人士表示。

  張(zhang)大偉表示,最(zui)近房kang)夭 kong)預期再次出現變化(hua)。雖然(ran)很多城(cheng)市還(huai)在發布(bu)人才(cai)吸(xi)引政策,但(dan)針對房kang)夭 kong)的(de)政策,在政治局(ju)會議再次重申房住不(bu)炒的(de)背景下(xia),調控(kong)收(shou)緊(jin)預期再起(qi),對于(yu)購房者(zhe)將有明顯影(ying)響。另外(wai),從(cong)多地政策來看(kan),公積金政策收(shou)緊(jin)成為趨勢。

  “三穩”仍是主基(ji)調

  針對此次甦州調控(kong),盡管甦州市政府祭出了(liao)3-5年限售的(de)重磅(bang)武器(qi),但(dan)不(bu)少觀察人士指出,本次調控(kong)力度低于(yu)預期,比如並未實施提升首付比例的(de)信貸(dai)措施等,僅僅是對特定區域的(de)一二(er)手(shou)房屋(wu)進行限售。張(zhang)大偉表示,這顯示出保持市場穩定仍然(ran)是各(ge)地調控(kong)的(de)主基(ji)調,穩地價、穩房價、穩預期,2019年預計這一政策取向將持續。

  一位保利投顧研究院人士預計,房企(qi)融資監管可能再次趨緊(jin),居民貸(dai)款(kuan)端繼續放松的(de)可能性及幅(fu)度可能減小。監管層將持續關注房kang)夭諧﹝bo)動,“一城(cheng)一策”貫徹gu)凳  bu)分熱點城(cheng)市政策收(shou)緊(jin)微調或將持續。

  而在北京、上(shang)海(hai)等一線城(cheng)市,盡管3月出現了(liao)成交量上(shang)漲的(de)“小陽春”現象。但(dan)記者(zhe)走(zou)訪多個中介門店(dian)了(liao)解到(dao),在目前嚴格限貸(dai)以及高昂(ang)的(de)交易成sha)局(ju) xia),周(zhou)期性需求(qiu)釋放後,北京房kang)夭諧∫丫 zhu)步呈現平穩狀(zhuang)態,“小陽春”已基(ji)本無入(ru)夏(xia)可能。

  “以yuan)本┤﹫ 話忝mei)年兩(liang)會前ang)蠖加幸徊bo)交易量kang)納shang)漲,一部(bu)分是剛需進場,一部(bu)分是特定需求(qiu)例如學區房集中交易。但(dan)從(cong)今年情(qing)況看(kan),交易量kang)納shang)漲並不(bu)足(zu)以帶來成交價格的(de)上(shang)漲,大多數(shu)交易都是降低掛(gua)牌價後成交。”北京某中介資深店(dian)長對記者(zhe)表示,“一旦過了(liao)5月適齡兒童登記入(ru)學的(de)期限之(zhi)後,市場就會進入(ru)相對平穩的(de)階段,市場分化(hua)也(ye)就特別明顯。例如,現在一些小戶型學區房價格仍然(ran)比較堅挺,但(dan)優質學區房之(zhi)外(wai)的(de)二(er)手(shou)房普遍都有議價空間。”

編輯︰錦勤

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